Определение стоимости воспроизводства замещения объекта оценки. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Полная стоимость замещения - стоимость строительства, в текущих ценах, здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Полная стоимость воспроизводства - Стоимость строительства, в текущих ценах, точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, "несоответствия" и устаревание), что и у объекта оценки. Другими словами, один метод предусматриваетЗамену з дания подходящим субститутом, тогда как другой -Воспроизводство точной копии.
Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, трудно измерить разницу в полезности между существующим зданием и предложенным новым, которое будет иметь современный дизайн. Подобная оценка должна быть основана на анализе поведения рынка.
С теоретической же точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, которому более трех лет, со всеми его функциональными недостатками. Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, однако создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Вместе с тем при оценке собственности затратным подходом обычно определяется стоимость воспроизводства.
В практике оценки стоимости строительства чаще всего пользуются одним из четырех взаимосвязанных методов:
количественным методом,
методом определения по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видов работ,
методом сравнительных единиц,
методом сравнения аналогичных объектов.
В основу количественного метода определения стоимости строительства входит тщательная инвентаризация:
всех видов работ по объекту в целом:
затрат труда;
материалов;
затрат на использование средств механизации работ.
Все это относится к категории прямых затрат, к ним в процентном отношении суммируются накладные расходы, плановая прибыль подрядчика, и другие расходы, в том числе на проектирование, монтаж оборудования, необходимого для производства, транспортные издержки и т.п. В результате получается сводная объектная смета стоимости всего производственного процесса в действующих на данный момент ценах.
У метода определения стоимости строительных работ на новых объектах по затратам на сооружение укрупненных конструктивных элементов и видам работ , та же схема составления локальных смет, которые сводят в общую смету, но конечный результат определяется по укрупненным сметным нормативам, определяющим в процентном отношении стоимость укрупненных элементов в общей стоимости объекта.
Пользуясь методом сравнительных единиц , оценщик подыскивает аналогичное со строящимся сооружение, любыми путями определяет его стоимость (сметная стоимость, балансовая стоимость, рыночная стоимость и т.п.), определяет сколько стоит сравнительная единица аналогичного сооружения. За сравнительную единицу принимают обычно полезную площадь объекта или его объем. Полученную стоимость сравнительной единицы, при необходимости, корректирует с учетом имеющихся различий у сравниваемых объектов. Полную стоимость строящегося объекта получают, умножая скорректированную стоимость единицы сравнения на сумму единиц сравнения вновь строящегося объекта (площадь, объем).
При использовании метода объектов-аналогов определение стоимости строительных работ строится на данных сравнительного анализа цен продаваемых объектов, аналогичных объекту оценки. При необходимости, вводятся соответствующие корректировки, учитывающие отличия между объектами, в результате получается стоимость оцениваемого объекта. Этот метод рекомендуется дляопределения стоимости , если существует активный рынок данного вида сооружений. Несмотря на определенные сложности, данный метод широко используется в практике оценки бизнеса за рубежом.
Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки
недвижимости.
Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид:
V = Ссозд - И , (19)
где Ссозд– стоимость создания объекта недвижимости; И – совокупный износ объекта.
Стоимость создания объекта недвижимости включает в себя все
затраты на его строительство, при этом эти затраты могут быть двух видов: затраты на воспроизводство или затраты на создание.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение, все затраты принято разделять на следующие группы:
Затраты на земельный участок;
Затраты на строительство;
Затраты на предпринимательство.
Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде:
Ссозд = Ззу + Зстр + Зпр , (20)
где Ззу- затраты на приобретение или аренду земельного участка;
Зстр- затраты на разработку проекта и возведение объекта;
Зпр – затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.
Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается, как вакантный, приобретаемый под строительство.
Расчет стоимости земельного участка может производится несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов.
Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей.
Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, то в качестве затрат на приобретение земельного участка возможно взять величину кадастровой стоимости участка,
определенную в процессе Государственной кадастровой оценки
Стоимость земельного участка под оцениваемым торговым центром была рассчитана, как стоимость выкупа права аренды, рассчитанная по методикам правительства города и составила 38 миллионов рублей.
Определение затрат на строительство осуществляется одним из четырех наиболее распространенных способов: метод сравнительной
единицы, метод разбивки по компонентам, метод количественного
обследования.
В нашем случае, используется метод сравнительной единицы, который предполагает выделение единицы сравнения, в качестве которой обычно выбирается либо единица площади (1 м2), либо единица строительного объема (1 м3). После чего с помощью специальной справочной литературы подбирается аналогичное здание и определяется стоимость строительства сравнительной единицы данного здания.
Подбор необходимой справочной информации производится по представленным показателям объектов-аналогов, их техническим характеристикам и конструктивным элементам, наиболее близким к оцениваемому объектам.
При формировании полной стоимости строительства оцениваемого объекта после выбора справочного стоимостного показателя аналогичного здания их корректируют с помощью следующих коэффициентов:
На различие в конструктивных элементах зданий;
На различие в объеме зданий;
На сейсмичность;
На величину непредвиденных затрат;
На региональное различие в уровне цен;
На зональное различие в уровне цен;
На изменение цен после издания справочника.
Полученная таким образом общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям. Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы:
Зстр = Збаз * Кконстр * Коб * Ксейсм * Кпр * К рег * К зон * Кинф , (21)
где: Збаз– базовая стоимость строительства аналогичного здания;
Кконстр– коэффициент конструктивных различий; Коб– коэффициент различий в объеме;
Ксейсм– коэффициент сейсмичности;
Кпр– коэффициент прочих и непредвиденных затрат; Крег– региональный коэффициент;
Кзон– коэффициент зональности;
Кинф– коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.
Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто используемым методом расчета стоимости строительства.
Базовая стоимость строительства торгового центра, аналогичного оцениваемому составила 39 000 руб/м2, коэффициент
различий в объеме – 0,95, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,14, коэффициент инфляции – 1,19. Таким образом, затраты на строительство оцениваемого торгового центра составят:
Зстр = 39000 * 0,95 *1,14 *1,19 * 9321 = 468492381 руб.
Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка, в настоящих условиях она составляет порядка 20%.
Таким образом, мы определили все виды затрат, относимых к стоимости создания объекта оценки. Но объект оценки является не новым объектом, а уже прошедшим какой-то срок своей службы, за который объект неминуемо потерял часть своей стоимости. Для учета этих потерь вычисляют совокупный износ.
Совокупный износ представляет собой сумму трех видов износа: физического, функционального и экономического:
И = Иф + И м + Ив , (22)
где: Иф – физический износ;
Им – функциональный (моральный) износ; Ив – внешний (экономический) износ.
Каждый вид износа отражает снижение стоимости объекта
недвижимости, вызванные различными причинами. Физический износ - это обесценивание объекта, вызванное ухудшением в процессе эксплуатации его физических характеристик под
воздействием природно-климатических факторов, а также
жизнедеятельности человека. Наиболее распространенный метод определения величины физического износа называется методом срока жизни:
где: ХВ – хронологический возраст; ФЖ – срок физической жизни.
По приведенной выше формуле величина физического износа рассчитывается в процентах от полной стоимости создания
оцениваемого объекта.
Функциональный износ (функциональное или техническое устаревание) – снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего- либо (например, система отопления отстала от современных
стандартов, фундаменты более мощные, чем необходимо, или планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т. д.). Данный вид износа, в основном, зависит от уровня научно- технического прогресса в промышленности, строительстве и архитектуре.
Стоимостным выражением функционального износа считается разница между затратами на воспроизводство и затратами на замещение, но подобный способ расчета слишком трудоемок. Поэтому в практической деятельности чаще всего используют метод, основанный на капитализации потерь, вызванных наличием функционального износа:
И = ПД , (24)
где: ПД – потери дохода, вызванные моральным
(функциональным) износом оцениваемого объекта.
Потери дохода могут быть рассчитаны путем сравнения дохода, получаемого с объекта оценки с аналогичными современными зданиями, полностью удовлетворяющим требованиям пользователей, т.е. с отсутствующим моральным (функциональным) износом.
Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы
автомобильным движением, строительство экологически вредного
предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства,
Теоретически величина внешнего износа может быть определена, как разница между рыночной стоимостью объекта и
стоимостью создания, уменьшенной на величину физического и
морального износов. Практического применения подобный метод имеет мало, поэтому чаще всего внешний износ рассчитывается аналогично функциональному, с той лишь разницей, что при расчетах берутся потери дохода, вызванные именно экономическим износом.
Исходя из того, что причины возникновения внешнего износа никак не связаны с самим оцениваемым объектом, можно утверждать, что устранение его силами собственника объекта в большинстве случаев не представляется возможным. Таким образом, экономический износ бывает только неустранимы, но в некоторых
случаях воздействие, обуславливающее его наличие, может исчезнуть под влиянием внешних причин.
Оцениваемый торговый центр введен в эксплуатацию в 2008 г., соответственно его хронологический возраст составляет 4 года.
Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданий составляет 75 лет, следовательно, физический износ здания
составляет 5,3%.
Учитывая недавнее время ввода объекта в эксплуатацию и отсутствие значительных изменений на окружающей территории, можно констатировать отсутствие у оцениваемого объекта морального и экономического износа.
Расчет стоимости объекта затратным методом произведен в таблице 15.
Таблица 15. Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом
Стоимость объекта оценки, полученная затратным методом, с учетом округления, составит
573 миллиона 361 тысячу рублей.
Главная > КонспектРешение. Для расчета полной стоимости замещения используем метод сравнительной единицы и формулу (6.3). В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23-26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20-30 км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%. Необходимо учесть НДС, который составляет 18%. Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания. Vп замещ =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 рублей. Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная методом сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.
методом разбивки по компонентам
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:Vп замещ =[Σ V j · C j ]· К н, (6.4)
Где Vп замещ – полная стоимость замещения; V j – объем j-го компонента; C j – стоимость единицы объема; К н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта. Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд; разбивка по профилю работ; выделение затрат.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
методом количественного обследования
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт. Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов. Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации. Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию. Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов. Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:- ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный; на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
6.3. Определение износа объекта недвижимости
Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.
V воспр = Vп воспр – И или V замещ = Vп замещ – И, (6.5)
Где СВ – стоимость воспроизводства объекта; V замещ – стоимость замещения улучшений объекта; Vп воспр – полная стоимость воспроизводства объекта; Vп замещ – полная стоимость замещения объекта; И – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах. Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула:
Vп воспр = V воспр ∙(1 – И), (6.6)
Где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах. Выделяют два способа определения износа:
- метод срока жизни; метод разбиения на виды износа.
Расчет износа методом срока жизни
Износ является функцией времени объекта. Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания. При расчете износа методом срока жизни используются понятия: Физическая жизнь здания (Т н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст (Т факт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки. Эффективный возраст (Т эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их
оценочные показатели
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (Т эф / Т н) ∙ 100% , (6.7)
Где И – износ, %.; Т эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; Т н – типичный срок физической жизни. Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
И = (Т факт / Т н) ∙ 100% , (6.8)
Где Т факт – хронологический возраст. Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (6.7). Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата оценки – 30 января 2010 года. Решение. Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан. И = (Т факт / Т н) ∙ 100% =30/150*100% = 30%. Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2. V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.
Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на виды износа
. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним. 
Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. Функциональным износом называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Внешний износ –это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания. Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа. Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.
Таблица 6.5.
Пример расчета устранимого физического износа
| Элементы здания | Полная стоимость воспроизводства элемента, рублей | Объективно необходимые затраты на ремонт, рублей |
| Фундамент | ||
| Подземные и инженерные системы | ||
| Сантехника и водопровод | ||
| Энергосистема | ||
| Всего |
И физ i – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);
I i – удельный вес i-ого конструктивного элемента;
n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.
Таблица 6.6. Расчет физического износа
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100 |
| Фундамент | |||
| перегородки | |||
| Перекрытие | |||
| Крыша и кровля | |||
| Полы | |||
| Проемы | |||
| Отделка | |||
| Санитарно-технические и электротехнические устройства | |||
| Прочие работы | |||
| Физический износ здания |
Нормативный метод.
Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа. Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов. Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Причины функционального износа:
недостатки, требующие добавления элементов;
недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
сверхулучшения.
на основе потерь в арендной плате;
на основе избыточных эксплуатационных затрат;
на основе парных продаж.
Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
| Расчетные показатели | Средние показатели по аналогам | Показатели по оцениваемому объекту |
| Годовая арендная плата (Cар), руб./м 2 | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду (S), м 2 | ||
| Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от ПВД | ||
| Операционные расходы (ОР), руб./м 2 | ||
| Ставка капитализации, рассчитанная методом рыночной экстракции (R), % | ||
| Доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости (dзу), % | ||
| Потенциальный валовой доход, руб. в годПВД = Сар ٠ S | ||
| Действительный валовой доход, руб. в годДВД = ПВД٠ (1 – Кп) | ||
| Чистый операционный доход, руб. в годЧОД = ДВД – ОР | ||
| Стоимость объекта недвижимости, руб.V=ЧОД/R | ||
| Стоимость здания, руб. Vзд = V ٠ (1 – dзу)(в данных расчетах доля земельного участка взята экспертно 25%) |
В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) будем использовать термин «восстановительная стоимость».
Несмотря на то, что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие, характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских организаций используется для учета стоимости основных средств.
С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать следующим выражением:
– стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;
– стоимость земельного участка, руб.;
– восстановительная стоимость улучшений (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), руб.;
– предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;
– накопленный износ объекта недвижимости, руб.
В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой сумму трех составляющих – физического износа, функционального и внешнего устареваний:
– величина физического износа улучшений, руб.;
– функциональное устаревание улучшений, руб.;
– внешнее устаревание улучшений, руб.
Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:
Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в денежных единицах, а в относительных величинах , соответствующих ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:
(4)
7. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:
1. Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.
4. Определение предпринимательского дохода на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.
5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и внешнего устареваний (при их наличии).
6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.
7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.